USUCAPIÃO

O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15) regula, em seu artigo 1.071,[1] um procedimento administrativo extrajudicial para o
usucapião de bens imóveis. Com base no artigo 1.071, a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) passa a ser acrescida do artigo 216-A, que regula o procedimento do usucapião a ser requerido perante o oficial de registro de imóveis.
 

O usucapião extrajudicial será requerido pelo interessado ao registrador de imóveis da situação do bem. A ele compete conduzir o procedimento administrativo que levará ao registro do usucapião, se forem provados os seus requisitos legais e não houver litígio. A escolha pela via extrajudicial cabe à parte, que poderá optar por deduzir o seu pedido em juízo se assim preferir, ainda que não haja litígio.

O procedimento se inicia a requerimento do usucapiente, respeitando o princípio da instância que rege o direito registral imobiliário. A parte deverá estar assistida por advogado, exigência legal decorrente da complexidade do ato postulatório. À petição será juntado a prova documental pré-constituída, para comprovar a posse prolongada pelo tempo exigido no suporte fático de usucapião invocado, bem como as certidões negativas de distribuição, que comprovam a natureza mansa e pacífica da posse.
 

Documentos Exigidos

• Tempo da Posse do requerente e seus sucessores, conforme o caso e circunstancias (com firma reconhecida);
• Valor aproximado do imóvel (dois laudos de avaliação elaborado por profissional habilitado);
• Declaração do requerente e confinantes de que desconhecem a existência de ação possessória ou reivindicatória em trâmite envolvendo o imóvel usucapiendo (com firma reconhecida);
• Declarações de pessoas (vizinhos, confinantes) a respeito do tempo da posse do interessado e de seus antecessores (com firma reconhecida). Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes ser falecido, pelo princípio da saisine, poderão assinar a planta e memorial descritivo seus herdeiros legais, desde que apresentem uma escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação de inventariante.
• Endereço eletrônico do requerente (E-mail). 

Apresentação dos documentos para ficar arquivado:

a - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; desde que reconhecidas todas as firmas, bem como os arquivos ou mídias digitais respectivos;

b - certidões negativas dos distribuidores (justiças estadual e federal)  da comarca da situação do imóvel e do domicílio do solicitante, a certidão negativa de débitos trabalhistas, demonstrando a inexistência de ações em andamento que caracterizem oposição à posse do imóvel, comprovando não haver litigio e, também, a natureza mansa e pacífica da posse;

c - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel, e ainda, instrumentos hábeis que comprovem uma relação negocial (instrumento particular de compra e venda ou promessa de compra e venda), declarações de imposto de renda que citam o imóvel;

d - Certidão atualizada do imóvel a ser usucapido, se registrado; Certidão negativa para fins de usucapião, caso não haja registro, devendo constar na certidão emitida pela Serventia de Registro de Imóveis se a área objeto da usucapião está situada em área maior; certidões negativas de ônus reais e de ações reais, pessoais e reipersecutórias; certidões atualizadas dos imóveis dos confinantes, caso possuam matrícula ou transcrição, emitidas pela Serventia de Registro de Imóveis.
 

• Para a lavratura da ata notarial, o tabelião poderá deslocar-se até o imóvel e verificar a exteriorização da posse, diante das circunstâncias do caso, a expensas do requerente.